Концепція соціального житла в Україні
Проєкт реалізовано за дорученням Віцепрем’єр-міністра з відновлення України Олексія Кулеби щодо створення соціального житла в Україні. Концепцію соціального та доступного житла — спільно з командою мера Маріуполя Вадима Бойченка — розробили урбан-бюро Big City Lab в партнерстві з архітектурним бюро PUPA та консалтинговою компанією Civitta в межах проєкту Mariupol Reborn.
Концепція нового соціального житла в Україні — це комплексна модель забезпечення житлом тих українців/-ок, які потребують цього найбільше. Вона була розроблена на запит Міністерства розвитку громад та територій України, яке виступає ініціатором і ключовим партнером у реалізації житлового проєкту.
Запропонована модель поєднує архітектурні рішення, принципи управління та фінансування. Вона передбачає будівництво якісного, безбарʼєрного і доступного житла, яке буде передаватися в оренду за справедливою ціною, нижчою за ринкову, та інтегруватиметься у міське середовище як повноцінна частина громади.
Перший пілот соціального житла буде реалізовано в Білій Церкві: квартал з десяти будинків забезпечить житлом близько 1 500 українців, які втратили дім.
Контекст
Від початку повномасштабного вторгнення Росії в Україну мільйони людей були змушені покинути рідні міста і переїхати до безпечніших регіонів країни або ж за кордон. Станом на 2024 рік близько 3,1 мільйона українців є внутрішньо переселеними особами, які потребують житла.
Традиційні ринкові механізми не вирішують житлову кризу: ринок оренди перебуває в тіні, вартість купівлі квартир зростає, а житловий фонд країни щодня зазнає нових руйнувань. Саме для цього і була розроблена концепція нового соціального житла в Україні.
Проєкт
Соціальне житло — це не лише відповідь на виклики сьогодення та довгострокова стратегія забезпечення житлом тих, хто цього потребує. Це також можливість для людини жити гідно, почуватися захищеною та бути частиною спільноти.
Тож розроблена концепція ґрунтується на будівництві нового типу житла, яке відповідатиме потребам людей та буде фінансово доступним як в реалізації, так і в експлуатації. У посібнику “Соціальне житло в Україні: створюємо дім” описана концепція та новий стандарт створення соціального житла в Україні, що дозволить якісно та ефективно будувати доступне житло по всій країні.
Працюючи над проєктом, команда дослідила ринок житла в Україні: як він розвивався протягом останніх десятиліть і з якими проблемами стикається сьогодні. Було також проаналізовано міжнародний досвід: як тих країн, що починали будувати соцжитло одразу після Другої світової війни, так і тих, де ці процеси розпочались після розвалу Радянського Союзу. Тут також детально пояснюється, яким чином соціальне житло може будуватися, ким управлятися та у які способи фінансуватися.
- Розроблена концепція базується на десяти ключових принципах:
- людиноцентричність
- доступна вартість
- функціональність та довговічність
- легкість масштабування
- прозорість розподілу
- інтеграція в екосистему міста
- спільна відповідальність
- безпека
- різноманітність
- безбарʼєрність
{{slider-58="/sliders"}}
Що ми досліджували
Команда Big City Lab проаналізувала, якою була житлова політика в Україні — за часів СРСР та після здобуття незалежності. Дослідили актуальну ситуацію, а саме потреби внутрішньо переміщених осіб та вразливих груп населення. А ще — проаналізували міжнародний досвід, щоб зрозуміти, як адаптувати ефективні моделі до українського контексту.
Країни, житлову політику яких ми досліджували, можна поділити на дві групи:
- Нідерланди, Німеччина, Австрія, Франція та інші країни-члени OECР (Організація економічного співробітництва та розвитку) — це країни з розвиненими системами соціального житла, які демонструють різні підходи до управління, фінансування та інтеграції такого житла в міське середовище. Їхній досвід показує, як можна будувати сталі, добре керовані моделі з урахуванням потреб громади.
- Польща — приклад країни з постсоціалістичним контекстом, подібним до українського. Ми дослідили її, щоб зрозуміти, як подібні виклики (дефіцит житла, розбалансована оренда, обмежений бюджет) вирішуються в умовах, близьких до наших.
{{slider-59="/sliders"}}
Яку управлінську модель нового соціального житла ми пропонуємо
Управління соціальним житлом має покладатися на житлові компанії для спільного блага (ЖКСБ) — організації, які займаються будівництвом, управлінням та підтримкою житлових обʼктів з акцентом на соціальну користь, а не на отримання прибутку. Їхня мета — забезпечити доступне та якісне житло для різних груп населення, зокрема малозабезпечених, соціально незахищених і тих, хто має індивідуальні потреби.
ЖКСБ можуть бути засновані як органами місцевого самоврядування громад, так і громадськими організаціями, приватними компаніями тощо.
Житлові компанії для спільного блага — це поширена практика за кордоном: як в Європі (Австрії, Нідерландах, Польщі), так і в США, Канаді та Австралії.
Основні функції ЖКСБ за напрямом управління
Таким чином розроблена нами модель є прибутковою. Весь прибуток, отриманий ЖКСБ, спрямовується на підтримання наявного соціального житла та будівництво нового.
Архітектурно-урбаністичні рішення
Розробляючи архітектурно-урбаністичні рішення, наша команда сформулювала таке основне дослідницьке питання: Як спланувати будівництво 250 тисяч високоякісних та доступних одиниць соціального житла в Україні?
В першу чергу, ми виокремили три ключові аспекти соціального житла:
- Якість — будинки треба зводити так, щоб вони прослужили довго й вимагали мінімальних витрат на обслуговування. Методи будівництва, матеріали та архітектурні рішення повинні забезпечувати тривалий термін служби.
- Життєздатність — житло має відповідати різному способу життя, віку та складу сім’ї. Воно повинно надавати простір, у якому комфортно проживати, а також бути зручним і відповідати сучасним життєвим стандартам.
- Доступність — будинки повинні бути простими, легкими в будівництві, з невеликим загальним бюджетом. Інженерні та архітектурні рішення слід зосередити на ефективності та масштабованості.
Мінімальні вимоги до меблювання
Соціальне житло має пропонувати гнучкі рішення для кухонь, віталень, спалень та інших зон. Важливо забезпечити баланс між функціональністю та мінімальними розмірами, щоб ефективно використовувати простір та забезпечувати комфорт для мешканців/-ок.
{{slider-60="/sliders"}}
Земельні ресурси
Земельне питання — це один з найважливіших аспектів під час планування міського розвитку, зокрема розвитку соціального житла у місті. Усі рішення мають враховувати ефективне використання території, оптимізацію щільності забудови, доступ до інфраструктури, забезпечення балансу між житловими зонами, громадськими просторами та зеленими насадженнями.
На кількість землі для проєктів соціального житла впливають різні фактори: потреба у житлі, вартість оренди чи купівлі ділянок, їхнє розташування у місті тощо. Тому важливо визначитися щодо типу забудови: це будуть компактні рішення на кшталт таунхаусів чи масштабні багатоповерхові комплекси.
{{slider-61="/sliders"}}
Вибір локації для будівництва соціального житла
Соціальне житло — це не лише про квадратні метри, а про можливість гідно жити, працювати та розвиватися. І тому воно має зʼявлятись не на окраїнах без інфраструктури, а ставати частиною продуманого міського середовища.
Обираючи локацію для будівництва, слід орієнтуватися на концепцію 15-хвилинного міста — коли всі основні потреби мешканців (робота, навчання, дозвілля, послуги, покупки) можна задовольнити в межах 15 хвилин пішки або велосипедом.
Це не лише про зручність, а й про ефективне використання ресурсів і сильніші зв’язки всередині громади.
Типовий квартал соціального житла
Концепція передбачає, що один квартал соціального житла вміщатиме 233 квартири із загальною житловою площею 9900 м². У межах одного кварталу мають бути розміщені різні за типологією будівлі, а квартири в них — мають різне планування.
Цей підхід гарантує різноманіття вибору, та задовольняє потреби різних сімей із різними економічними можливостями, стилем життя, складом мешканців/-ок тощо.
{{slider-62="/sliders"}}
Кейс-стаді у Львові
Розробляючи архітектурно-урбаністичні рішення, ми провели кейс-стаді на прикладі ділянки на вул. Глинянський Тракт у Львові. Наразі тут є кілька недобудов, а міська влада вже планує її оновлення в межах Генерального плану мікрорайону.
{{slider-63="/sliders"}}
Для цієї ділянки ми розробили власне архітектурно-урбаністичне рішення будівництва кварталу соціального житла.
Наше рішення — це продумана модель кварталу, де дотримано стандартів якості та передбачено все необхідне для комфортного життя. Район має чітку структуру вулиць без тупиків — це полегшує пересування для пішоходів і транспорту.
Водночас ми заклали розмежування між публічними та приватними просторами. Головні вулиці ведуть до житла, громадських просторів і зеленої зони, а всередині квартали формують більш приватне середовище для мешканців/-ок. Це приклад того, як архітектура може одночасно відповідати базовим потребам і створювати якісний та затишний простір для життя.
У кварталах передбачені різні за висотою та типом будинки, а кожен квартал містить зелені зони, розташовані у внутрішніх дворах.
Концепція передбачає будівництво нових об’єктів — зокрема, школи, до якої веде пішохідна алея, що проходить крізь усі квартали. Також пропонується створення нового парку, що стане великою зеленою зоною для мешканців/-ок мікрорайону.
Проєкт житлового масиву передбачає будівництво 1632 одиниць житла. Одна частина будівництва є приватною забудовою, інша — виділена під соціальне житло.
Можна висновувати, що проєкт міг би вміщати 650 одиниць соціального житла, що становить 40% від загальної забудови.
Пілотний проєкт соціального житла буде побудований у Білій Церкві: квартал з десяти будинків забезпечить житлом близько 1 500 людей. Квартири планують здати з ремонтом, меблями та побутовою технікою.
{{book-14="/book-banners"}}
